Ako se kvadratni metar cijeni od 2000 eura, rate kredita za stan od 55 kvadrata u Beogradu bile bi pozamašne.
Ako trenutno razmišljate o kupnji stana u Beogradu na kredit, važno je uzeti u obzir da za stan od 55 četvornih metara, po cijeni od 2000 eura po kvadratu (ukupno 110.000 eura), vrlo je mala vjerojatnost da će vaša mjesečna rata kredita bit će manje od 600 eura. Iskustvo je to Marka koji kaže da je to za njega bilo nevjerojatno šokantno otkriće.
Prema Markovim riječima, u njegovoj blizini ima nekoliko pojedinaca koji već nekoliko godina mjesečno uplaćuju novac za lijep stan. Ta se plaćanja kreću između 300 i 400 eura. Međutim, u posljednjih godinu dana te su rate porasle za otprilike 100 eura. Trenutačno je zbog nekih osnovnih zahtjeva kao što su rok otplate i trošak po kvadratu potrebno minimalno 600 eura mjesečno. Marko navodi da taj iznos odgovara njegovoj plaći.
Na osnovu analize koju je “Blic Biznis” uradio koristeći trenutnu ponudu banaka u Srbiji i važeće stope Euribor, preporučuje se da se za mjesečnu ratu stambenog kredita za navedeni stan izdvoji minimalno 619,5 eura mjesečno. Važno je napomenuti da je za iznos kredita od 88.000 eura potrebno učešće od 20% vrijednosti stana, što rezultira ukupnim kamatama od 133.511 eura. Čak i ako razmišljate o produljenju roka otplate zajma ili se odlučite za zajam za refinanciranje, u ovom trenutku može se pokazati izazovnim smanjiti iznos rate za stambeni zajam.
Ispod su neki primjeri planova plaćanja za stan čija je cijena 110.000 eura.
Vraćajući se na izračun za ilustrativno prebivalište od 55 četvornih metara u nedavno izgrađenoj zgradi, uobičajeno je da financijske institucije zahtijevaju početno plaćanje, koje obično iznosi najmanje 20 posto cijene stana. U kontekstu 30-godišnjeg plana otplate, raspored vaših plaćanja poprimit će sljedeći oblik:
Rata vezana za 3M euribor:
Cena nekretnine: 110.000 evra
Iznos učešća: 20 odsto cene stana (tj. 22.000 evra)
Kamata: 7,5 %
Mesečna rata: 619,5 evra
U ovom slučaju, ukupno banci vraćate 221.511 evra, tj. čak 133.511 evra čiste kamate.
Rata vezana za 6M euribor:
Cena nekretnine: 110.000 evra
Iznos učešća: 20 odsto cene stana (tj. 22.000 evra)
Kamata: 8,2 %
Mesečna rata: 658 evra
U ovom slučaju, ukupno banci vraćate 236.888 evra, tj. čak 148.888 evra čiste kamate. Ukoliko isti stan želite da otplatite za 20 godina, rata će logično biti viša, ali vratićete manje kroz kamatu. Koliko tačno je u ovom slučaju rata pogledajte ispod:
Rata vezana za 3M euribor:
Cena nekretnine: 110.000 evra
Iznos učešća: 20 odsto cene stana (tj. 22.000 evra)
Kamata: 7,5 %
Mesečna rata: 708,92 evra
Iako je u slučaju manjeg roka otplate rata veća skoro 100 evra, za 20 godina treba da vratite 170.141 evro, tj. 82.141 evra kamate.
Rata vezana za 6M euribor:
Cena nekretnine: 110.000 evra
Iznos učešća: 20 odsto cene stana (tj. 22.000 evra)
Kamata: 8,2 %
Mesečna rata: 747 evra
U ovom slučaju ukupno vraćate 179.294 evra, tj. 91.294 evra čiste kamate.
Koja je metodologija obračuna kamata na stambene kredite?
Pri ispitivanju postojećih bankarskih opcija ključno je usredotočiti se na kamatne stope jer one izravno utječu na mjesečnu ratu. Na današnjem tržištu banke već gotovo godinu dana daju samo promjenjive kamate za stambene kredite. To znači da su kamatne stope koje nameću banke obično kombinirane s fiskalnim iznosom, točnije tromjesečnim ili šestomjesečnim Euriborom.
Trenutačno se temeljne kamate kreću od 3,4 do 4 posto. Uključivanjem tromjesečnog ili šestomjesečnog Euribora nominalne stope se povećavaju na otprilike 7 do 7,88 posto. Osim toga, financijske institucije nameću dodatne naknade za obradu kredita, uključujući naknade za obradu zahtjeva, katastarsko osiguranje, troškove javnog bilježnika i troškove procjenitelja. Posljedično, ukupna kamatna stopa povećava se za dodatnih 0,5 do 1 posto. Posljedično, trenutne ponude banaka podrazumijevaju konačnu kamatnu stopu od 7,5 do 8,8 posto. Što se tiče roka otplate, prijedlozi banaka ostaju dosljedni, bilo da se protežu na 20 ili 30 godina.
Trenutna vrijednost Euribora
Trenutna vrijednost Euribora opasno se približava pragu od 4 posto, razini koja nije viđena od financijskih previranja 2008. Da budemo precizni, šestomjesečni Euribor (6M) trenutačno iznosi 3,895 posto, dok tromjesečni Euribor (3M ) iznosi 3,589 posto. U Srbiji, gdje banka svoje stambene kredite veže za jednomjesečni Euribor (1M), ključno je napomenuti da se njegova vrijednost kreće oko 3,393 posto.
Koje korake mogu poduzeti da smanjim mjesečnu otplatu svog kredita?
U Srbiji pojedinci sa stambenim kreditima imaju dvije mogućnosti za razmatranje ako žele smanjiti svoje mjesečne rate. Osim toga, oni koji namjeravaju dobiti kredit trebaju pažljivo procijeniti ponudu banaka. Financijski savjetnik Dušan Uzelac nedavno je istaknuo prvi izbor koji građanima stoji na raspolaganju: refinanciranje. Međutim, vrijedi napomenuti da iako se ova opcija može činiti jednostavnom u teoriji, može se pokazati izazovnijom u praksi.
Prema Uzelac, kada se odlučite na refinanciranje, jedna je mogućnost zatražiti sniženu kamatu. Međutim, na dostupnost nižih kamatnih stopa uvelike utječu trenutni tržišni uvjeti. U usporedbi s onim prije dva desetljeća, danas je teže osigurati nižu kamatnu stopu. Banke sada zajmoprimcima daju izbor između promjenjive kamatne stope ili kombinacije promjenjive i fiksne stope. Kombinirana stopa se utvrđuje dodavanjem tromjesečne stope Euribora na iznos fiksne kamate. Slično uobičajenim stambenim kreditima, specifični raspon ove kombinirane stope kreće se između 3,4 i 4,5 posto, ovisno o ponudama različitih banaka.
Složena kamata odnosi se na postavljenu stopu koja ostaje konstantna tijekom određenog razdoblja, obično tri godine. Trenutačno banke nude složene kamatne stope od oko 7,5 posto, što je jednako, ako ne i više od stopa za obične stambene kredite. Alternativno, zajmoprimac predlaže produljenje roka zajma; međutim, to bi rezultiralo većim dugoročnim kamatama koje bi banka nametnula.
Prema Uzelac, ako se odluči produljiti rok kredita, posuđeni se iznos dijeli na dulje vrijeme, što rezultira manjim ratama. Cilj je osigurati da je otplata kredita upravljiva i da ne uzrokuje financijski napor. Međutim, važno je napomenuti da odabir nižih rata znači da će se kredit otplaćivati kroz dulje razdoblje, što pak dovodi do viših kamata koje banka nameće.
